地产业大宗交易低迷背后：投资者“持币待购”

来源：m88明升时间：2020-07-08

7月7日，多家研究机构发布行业报告显示，受疫情下包括写字楼、购物中心、酒店在内的地产行业大宗商业物业经营普遍陷入低谷影响，大宗商品交易也随之低迷。其中，北京二季度仅有两宗成交记录，创下近年新低。研究显示，当下大部分机构投资者仍处于持币观望阶段，但随着资产价格持续下探，大宗商品正在成为投资人“抄底”的目标。

　　商业地产渐有复苏迹象

　　“上半年疫情对中国的经济产生了广泛复杂的影响，楼市的不同细分市场受到了不同程度的影响，复苏的时间表也不尽相同”第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示。

　　第一太平戴维斯发布7月7日发布的“2020年第二季度北京房地产市场研究报告”显示，二季度，北京写字楼市场开始逐渐恢复正常的租赁活动。但上半年仅有两处写字楼正式投入使用，有部分项目因受新增供应的影响而调整入市时间。尽管供应有限，但全市空置率继续走高，目前处于13.6%的高位。同期，北京甲级写字楼平均租金仍在缓慢下行，连续第六个季度出现环比下滑，为360.5元/平方米/月，平均租金指数环比、同比分别下降0.9%、3.4%。

　　尽管疫情在一季度对写字楼市场产生了抑制，但市场租赁需求仍然存在，部分租户也希望借助当前租金下行的趋势以相对较低的价格完成续租、新租或者搬迁成交。同时，二季度，疫情期间所搁置的客户带看及签约活动也有了复苏的迹象。

　　商业零售市场是受到疫情冲击较为严重的领域之一，电影院、娱乐场所、培训机构等租户无法营业，直接影响消费环境。

　　2020年1-5月，北京实现社会消费品零售总额4737.5亿元，同比下降18.2%。其中，限上批发零售业、住宿餐饮业网上零售额为1408.9亿元，同比增长19.1%。

　　此外，疫情对零售市场的冲击还体现在新增供应的延期上，2020年上半年，北京未有新增供应正式投入使用，部分即将完工的项目正在谨慎选择入市时机。尽管如此，北京购物中心平均空置率仍然有所上升至9.7%，环比、同比分别上升1.7、3.5个百分点。

　　报告显示，当前政府采取了发放消费券等有针对性的消费刺激政策，拉动了部分消费场所的客流量回升，以促进行业景气复苏。

　　大宗商品交易低迷

　　楼市大宗商品交易仍处低点。

　　据第一太平戴维斯报告显示，二季度北京大宗交易市场表现平淡，季度内仅完成2宗大宗投资交易，合计成交49.6亿元。对此，该机构表示，尽管国内外投资者长期看好中国经济发展前景，但受制于疫情的困扰，在短期内大部分机构投资者仍处于持币观望、寻找合适的投资标的阶段。

　　另一家研究机构——莱坊根据对北京、上海、广州、深圳四个一线城市的房地产大宗投资市场状况调查后，在7月7日发布了《中国商业房地产投资市场》主题研究报告。

　　统计显示，过去十年，中国内地房地产投资市场大宗交易年度成交总额平均达到2060亿元，平均每年的大宗交易成交宗数为877宗。

　　2019年全年，中国内地房地产市场大宗交易总金额接近2780亿元，同比上升24.5%，同比上升24.5%，也是近十年来年度成交总额最高的年份。大宗交易宗数为726宗，同比下降11.8%，但每宗交易平均金额同比大幅上升41.2%，达到3.8亿元。

　　2020年第一季度，内地房地产投资市场大宗交易成交总额为708亿元，录得大宗交易成交宗数为193宗，平均成交金额为3.7亿元。成交宗数为过去十年内，年平均成交宗数的四分之一。

　　大宗商品迎抄底时机？

　　随着越来越多物业持有人和开发商面临现金流的困扰，国内投资者正聚焦于债务和结构性融资。

　　事实上，一些房企已经挂出或计划出售包括写字楼、酒店、购物中心等在内的旗下大宗商业资产，以改善企业资金链状况。

　　“酒店和购物中心是受疫情影响最大的行业，这些业务收入大幅下降，经营性指标数据都处于历史低点，目前还没有完全复苏。”莱坊资本市场部董事郑楠表示，但从投资角度看，现在确实投资的契机。已有投资者开始积极寻找酒店等不良资产“抄底”机会，这可能是房地产大宗投资市场中最大折扣的资产类别。毕竟，从长远看，商业地产仍是中国最具吸引力的投资类别之一。

　　莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东分析，疫情下，受商务出差、会议决策等因素制约，一些大型交易至少推迟了3个月。未来交易接触会有所增加。毕竟北京、上海这样的一线城市对投资者而言仍会有吸引力。他接触到的不少国际投资机构，正在积极地寻求国内写字楼、物流地产、数据中心等大型商业物业投资机会。例如新加坡投资者对中国房地产投资市场的关注度有所增加。

　　此外，一些国际基金也正在通过本土资产管理团队积极参与投资收购。

　　但也有业内人士提醒，现在下地产大宗商品交易近期复苏的结论还为时尚早。一方面疫情影响尚在，商用物业估值仍不稳定。尤其是酒店资产关注度较低。2020年第一季度，中国内地房地产投资市场大宗交易录得写字楼、商业、工业地产和酒店的交易金额占比分别为：57.9%、27.1%、10.9%和4%。

　　同时，从2013年开始，私人买家所占的比例开始出现下降的趋势。2019年全年，私人买家投资金额仅占市场买家投资总额的39.4%。此外，多数投资者只对核心城市的核心区位资产感兴趣。