华夏幸福捆绑销售、欺诈销售遭投诉

　　2020，一场突如其来的疫情的爆发，使得走过“水逆”的2018和“房住不炒”全面开启的2019的房地产行业，再次面临新危机，同时，也迎来竞争新态势。

　　蓝光发展董事长杨铿曾这样说：“如果说以前房地产是行进在高速路上，那么今天的房地产市场，就是在川藏路上行驶，充满了危险，但是沿途又有很多美丽的风景。”这句话用到今天，特别合适。

　　长期以来，华夏幸福基业股份有限公司（以下简称：华夏幸福）一直以“产业新城建设”闻名于世。在商品房市场已经全面进入了一个使用属性转型的变革时代，华夏幸福曾在2018年的年报中《致股东信》明确指出：未来10年甚至20年，房地产市场将呈现“三化”特征：空间都市圈化、运营精细化、地产金融化。

　　华夏幸福对中国房地产行业所作出的预期，也是其以“产业新城建设”作为发展定位的内涵，也是一直以来的区别于以“房子是用来住的，不是用来炒的”作为理念的传统商品房开发商。

　　华夏幸福在不断夯实巩、固京津冀布局优势的同时，积极布局核心都市圈，在环北京区域，固安、廊坊、香河一带建立起了颇为庞大的“孔雀城”帝国，并在全国布局完成了15个核心都市圈，并在2018年新增18个全部环北京以外区域的产业新城。

　　尽管，华夏幸福在房地产业务中布局甚大，且做出了意义深远的部署，但在运营上却一直饱受诟病，消费者的投诉漫天弥漫。

　　01　来自全国消费者的怨声载道

　　在各大网络投诉平台、贴吧论坛中，以“华夏幸福”、“孔雀城”等与华夏幸福房地产有关的关键词为搜素，可以查阅到众多消费者在“延期交房”、“捆绑销售”、“欺诈销售”等多方面的投诉。即便是环北京区域的“孔雀城”帝国也是饱受消费者投诉。

　　有消费者投诉其“欺诈销售”骗取辛苦攒下的血汗钱。在2017年3月，消费者将多年攒下的钱以及家中所凑，购买了华夏幸福旗下的全资子公司开发的河北涿州桃源新都孔雀城的房子，却在交房后发现，先前开发商所介绍的一应俱全的配套设施，实际上全是子虚乌有。而寻求开发商和当地市政府解决，也都置之不理。消费者只希望开发商能给一个合理的解释。

　　也有消费者对河北涿州桃源新都孔雀城的“捆绑销售”怨声载道。有消费者购买了该处房子后，不仅也发现之前开发商承诺的配套设置一应全无，其捆绑销售9万元的车位，就是人防车位，没有任何产权。

　　位于河北大厂潮白河孔雀城紫宸园的违规销售情况也比比皆是。有消费者投诉其不仅未建先卖，也有“捆绑销售”的情况。强制售卖车位和精装修服务，分别高达56万元和60万元。此外，该消费者还反应，2017年购买的房子，直至现在已经超过协议规定的交房期4个月之久，开发商仍旧未完成交付手续。至今消费者尚未拿到住房钥匙。

　　也有很多消费者出现被开放商“忽悠”的情况，交了定金后，发现实际房子情况与开发商先前描述不符，却各种推脱。

　　对于已经入住的消费者，对其物业的服务态度也不能赞同。有消费者投诉山东临清华夏幸福城小区已经是零下10度的气温，却迟迟不给供暖；也有消费者投诉天津凤河孔雀城的房屋三次被淹，物业公司却仍不作为……

　　诸如此类的投诉屡见不鲜，甚至在疫情这个特殊期间，因华夏幸福对业主放款不及时的退款操作，致使业主及其家庭深陷生存的崩溃边缘。

　　消费者称，在2019年11月曾寻求协调华夏幸福河北固安牛驼孔雀城的退房款事宜，但3个多月过去，经协调后该公司承诺的退款却并无到账，从首次要求退款至今已经近一年。正值疫情期间，家人被隔离，自己无收入，信用卡逾期，生活已经无法正常维持，甚至要依靠网贷。希望能有相关领导在此协调解决。

　　02　置若罔闻的处理态度背后

　　面对来自全国各地众多消费者的投诉，华夏幸福似乎无动于衷，尽管相关政府出面协商解决，在性命攸关的纠纷面前，华夏幸福也迟迟、甚至没有表现出应有的歉意和改进措施。究其原因，不外乎以下关于华夏幸福的运营模式的三个方面原因。

　　第一，华夏幸福业务中的开发性PPP模式，可以说这是决定了华夏幸福房地产业务在集团中的存在、定位及几乎所有流程的根本原因。

　　PPP，全称Public-Private Partnership，即政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式。华夏幸福的房地产行业便是这一模式下的显著代表。

　　相比其他房地产商，购房者为最大的的客户，华夏幸福最大的客户是政府。而在房地产的建设规划方向上，华夏幸福也与其他房地产商也有很大不同。华夏幸福践行的是为城市导入产业集群方针，通俗理解，可以说华夏幸福规划建设的不单单是一座园区，而是一座城市。这从华夏幸福现有的“九大中心城市，全国15个城市群”的发展现状中也能窥探一二。

　　同时，华夏幸福基于“政府主导、企业运作、合作共赢”的核心原则，充分尊重政府在合作过程中的主导地位，发挥市场化效应，把“伙伴关系、长期合作、利益共享、风险分担”等公私合作理念融入产业新城的协作开发和建设运营之中，实现“1+1>2”的效果。

　　然而如此巨大的城市公共设施服务项目，在服务政府的过程中，华夏幸福也面临政府资金短缺、回款周期慢的问题。政府利用土地进行资金抵押，也便成为华夏幸福在拿地方面，比同行竞争者有绝对优势的前提。在实际结算中，政府也更倾向于用土地去顶账，所以对政府的应收款项也可以理解为华夏幸福另类的土地储备。故而，华夏幸福也并不需要像其他房企一样囤积大量的土地，也因此成为在TOP20里排名第9的房企，却拥有最少的土地储备。同时，华夏幸福还被评为2019年最稳健的房地产开发商。

　　此外，即便是“价高者得地”的拍地过程中，也鲜有企业敢于和华夏幸福竞争叫板，毕竟从园区的规划到建设华夏幸福完全依靠自己。价低可以拍下来自己开发销售；高溢价完全可以让给其他友商，而友商的拍地款会进入政府财政池，最终又会成为政府的支付款再流转至华夏幸福。

　　因此，可以说华夏幸福并不是一个传统经营房地产公司的企业。这也正应了华夏幸福高管林成红所说：“华夏幸福上市公司体系有60%的融资和房地产业务没直接关系，只有接近 20%是依托于银行的开发贷。”

　　第二，华夏幸福主营业务是城市建设，不是卖房。公司做基础建设、修路、规划等，政府会按成本的115%或110%付钱。尽管这部分算上融资成本也并不能保证能赚钱，可能只是保本。但是对华夏幸福意义重大，是最可靠的安全线。

　　一方面因为由政府买单，将城市建设得好一点，也便于更好的吸引企业入驻园区。另一方面即便未来园区招商引资，效果不甚满意，华夏幸福的投入并不会因此血本无归。这也是华夏幸福园区大量复制而不会因为部份园区的不成功而拖垮公司。100 个园区中只要有1/3的园区特别成功，公司也将因此而繁荣。

　　第三，华夏幸福的主营收入并不来源于卖房，而是产业服务，即招商落地投资款。上面也提到了，政府的收益也仅仅维持保本。因城市基础设施建设时间较长，与“唯快不破”的传统房地产企业相比，华夏幸福的建设时间一般要做15年到30年不等，且前期工程巨大的资金占用，导致后期的现金回流也很慢，然而收益也同样会更长。

　　显然，华夏幸福存在非常长且大的资金链，且融资需求极大。房地产行业对华夏幸福也至关重要，它不仅直接决定了华夏幸福的商业模式是否成立，也能完美解决政府的回款问题。然而，对于华夏幸福来说，房地产能也只能做到保本作用，仅是为了回款。因此对于华夏幸福的房地产业务来说，更重要的不是能赚多少钱，而是卖不卖得出去的问题。如果能赚钱，属于锦上添花。

　　综上所属，我们可以大致窥见华夏幸福的核心经营模式是城市建设，而非传统的房地产开发经营。将更多的关注里里投入到如何招商引资的华夏幸福，在房地产运营和服务中的投入自然便少了许多，以至于为何如此多的消费者在购房、住房中的问题，华夏幸福好似“睁眼瞎”的处理方式和态度。

　　2019年4月23日，华夏幸福在南京溧水产业新城召开“业绩及业务的媒体沟通会”上，华夏幸福也表示，未来将致力于成为中国核心都市圈的综合不动产开发、运营及资产管理平台。通过住宅地产业务、商业地产业务和产业新城业务三项业务构成新的业务组合。

　　可以说，在以城市群推动未来城市的发展的时代下，华夏幸福凭借全球最大的4600人招商团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域确然能够提供产业升级的全流程综合解决方案。华夏幸福拥有未来城市规划的高瞻远瞩。

　　然而，无论是在未来城市的规划聚焦点，还是在城市群中的生活主体，都是以人为前提而展开的。没有人的生活，就没有城市的聚集和繁衍。围绕人所开展的完善的衣食住行体系才是展现一个城市是否充满生机、价值的最好指标。

　　目前，华夏幸福的核心都市圈也已经开始陆续进入现实运营阶段，无论房地产业务是否能为公司带来多大的利润，要想经营好一个城市，还是要将最基本的“住”的问题解决好。

　　所谓“千里之堤，溃于蚁穴”，房地产业务作为华夏幸福众多重要业务板块中的其中一项，如长期以往地敷衍了事，对消费者的问题置之度外，相信在这个信息透明的5G时代，其品牌声誉也会很快面临无法挽回的毁灭！

　　[原标题] 住在华夏幸福的房里，就真的能“幸福”吗？ 

　　转自：《民生周刊》-人民名品

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